Термины и определения

А

Аванс

Предварительная выплата определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату. Аванс засчитывается как часть оплаты при окончательном расчете.

Агент по недвижимости

Специалист агентства недвижимости, выполняющий посреднические функции с целью содействия проведению сделок с недвижимостью. Спектр выполняемых агентом по недвижимости функций достаточно широк: консультирование продавцов и покупателей по вопросам купли-продажи объектов недвижимости, подбор объекта, его примерная оценка, юридическое сопровождение сделки и т.д.А

Актив

Нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу.

Акт о сделке

Письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает право собственности и все интересы в участии недвижимости.

Андеррайтинг

Оценка вероятности погашения кредита, предполагающая проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. При проведении андеррайтинга кредитор обращает внимание на уровень доходов потенциального заемщика, его кредитную историю, соотношение размера запрашиваемого кредита и стоимости предлагаемого в залог имущества. Для более точной оценки этих характеристик используется система коэффициентов.
Аннуитентные платежи
Равновеликие платежи в счет возврата кредита через равные промежутки времени. Каждый платеж состоит из двух частей: - часть платежа в счет возврата основного долга; - часть платежа в счет возврата процентов за пользование кредитными средствами.

Б

Брокер

1) Агент по недвижимости; 2) Лицо, действующее как посредник для другого лица и выполняющее за вознаграждение определенные функции (например, брокер по недвижимости или ипотеке). Обычно этот посредник сводит покупателей и продавцов.

В

Встречная покупка (встречка, встреча, обмен)

Продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Сделка происходит при условии  одновременной покупки другого жилья  (встречного) взамен продаваемого. При отсутствии  варианта покупки не происходит и продажа старого жилья.

Вторичный ипотечный рынок

Рынок, на котором происходит взаимодействие участников по поводу уже выданных ипотечных кредитов, т.е. отношение по выпуску и обращению ценных бумаг, обеспеченных закладными или их пулами. Обеспечением ценных бумаг на этом рынке являются: обязательства должника по возврату кредита; отданные в залог объекты недвижимости.  

Вторичный рынок

Рынок квартир, которые уже имели владельцев, зарегистрированных в Регцентре прав на недвижимость. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества - возможность выбора именно той квартиры, которая Вам подходит и в нужном Вам месте.

Вторичный рынок недвижимости

Рынок, на котором осуществляется обращение объектов недвижимости, права на которые ранее уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (в отличие от первичного рынка недвижимости, права на объекты которого оформляются впервые, например, на только что построенное жилье).

Г

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними

Юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Д

Дарение

Безвозмездная сделка. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом

Действительный член российского общества оценщиков недвижимости

Звание, присуждаемое Российским обществом оценщиков недвижимости за высокий профессионализм.

Доверенность

Письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Договор долевого участия в строительстве

Соглашение между застройщиком и приобретателем объекта недвижимости в строящемся доме (дольщиком), по которому дольщик обязуется внести определенную договором сумму средств (собственных и/или заемных) для строительства данного объекта недвижимости, а застройщик обязуется по окончании строительства передать этот объект в построенном доме в собственность дольщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Договор займа

Соглашение, в соответствии с которым одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) денежные средства или другие вещи, определенные родовыми признаками, в размере и на условиях, предусмотренных договором между ними, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму займа или равное количество других полученных вещей и уплатить проценты за пользование этой суммой.

Договор кредитный

Соглашение между кредитной организацией (кредитором) и заемщиком, в соответствии с которым кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных этим договором, для приобретения заемщиком объекта недвижимости с его последующим залогом (ипотекой), а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор купли-продажи

Возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке)

Соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (кредитному договору, договору займа и др.), имеет право на получение удовлетворения своих денежных требований к другой стороне (залогодатель), являющемуся должником по этому обязательству, из стоимости заложенного недвижимого имущества должника преимущественно перед другими кредиторами.

Доход

Финансовые или другие выгоды от инвестирования (в частности, в недвижимость).

Е

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Ж

Жилая площадь квартиры

Сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилой дом

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании

Жилое здание

К жилым зданиям относятся здания, входящие в жилой фонд. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы

Жилое помещение

Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилые помещения вспомогательного использования.

К помещениям вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, относится вся площадь жилого помещения, за исключением жилых комнат

З

Заемщик по ипотечному кредиту

Физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья, за изъятиями, предусмотренными законом. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).

Закладная

Именная бумага, устанавливающая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества. Оформляется заемщиком при получении ипотечного кредита. Закладная может продаваться, закладываться и т.д.

Залог

Способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог может либо передаваться залогодержателю (заклад), либо оставаться у залогодателя. Ипотека относится ко второму виду залога.

Залогодатель

Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Залогодержатель

Физическое и юридическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств. Несмотря на то, что при ипотеке заложенное имущество остается у залогодателя, кредитор по ипотечному договору продолжает называться залогодержателем, поскольку он получает права на реализацию заложенного объекта недвижимости в случае неисполнения обязательств должником-залогодателем.

Задаток

Денежная сумма, выдаваемая одним из контрагентов в счет причитающихся с него платежей по договору в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Земельная рента

Доход от использования земли, не связанный непосредственным образом с производственной деятельностью собственника земли, а получаемый им за предоставление земли как природного ресурса; часть прибыли от использования земли хозяйствующими на ней субъектами, которую получает собственник земли в соответствии со своим правом собственности.

Земельный участок

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

И

Инфраструктура системы ипотечного кредитования

Организации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и прочие), а также судебные органы и органы принудительного исполнения.

Ипотека

1) залог недвижимого имущества. Разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства. В широком смысле, ипотекой называют не только залог недвижимости, но и закладную и ипотечный кредит. 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Ипотека первичная

Первичный залог, когда закладывается свободный от залога, т.е. еще не заложенный объект недвижимости.

Ипотека последующая

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)

Ипотечная сделка

Совокупность сделок, направленных на заключение кредитного договора (договора займа) по предоставлению ипотечного кредита (займа), приобретение в собственность заемщика объекта недвижимости и передачу его в залог (ипотеку), а также на заключение иных договоров, обеспечивающих исполнение по ним заемщиком своих обязательств.

Ипотечное покрытие

Совокупность ипотечных требований и других активов, которые служат обеспечением эмиссии ипотечных ценных бумаг. Кроме ипотечных требований, в ипотечное покрытие могут включаться ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Ипотечное требование

Требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредитному договору или договору займа. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной.

Ипотечные ценные бумаги

Ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. В соответствии с российским законодательством, предусмотрено два вида ипотечных ценных бумаг - облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия.

Ипотечный агент

Специализированная организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займа), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигации с ипотечным покрытием.

Ипотечный кредит (заем)

Денежные средства, выдаваемые на длительный срок кредитной или иной организацией под залог недвижимого имущества.

Ипотечный рынок

Экономическая категория, характеризующая совокупность операций по выдаче и обслуживанию кредитов и займов под залог недвижимости, андеррайтингу заемщиков, оценке и страхованию отдаваемых в залог объектов недвижимости, эмиссии и погашению ипотечных ценных бумаг и др.

Ипотечный сертификат участия

Именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требование по которым составляют ипотечное покрытие, а также некоторые другие права.

К

Кадастр

Систематизированный, официально составленный на основе периодических или непрерывных наблюдений свод основных сведений. Данные кадастров используются при установлении налогов, платы за пользование ресурсами, для оценки стоимости объектов при их аренде, залоге, продаже.

Калькулятор ипотечный

Инструмент, который позволяет рассчитать размер будущих платежей по кредиту в зависимости от собственного дохода, срока кредита, его размера и процента.

Коммунальные услуги

Обеспечивают комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Коммунальные услуги включают услуги: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения.

Коэффициент к/з (кредит к залогу)

Соотношение между размером выдаваемого ипотечного кредита и стоимостью закладываемого объекта недвижимости.

Коэффициент п/д (платеж к доходу)

Соотношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика и его месячного дохода. К обязательствам заемщика относятся все выплаты по ипотечному кредиту, выплаты по прочим кредитам, алименты. Максимальное значение этого коэффициента 45%.

Кредитная история

Информация, состав которой характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй.

Кредитор

Субъект (юридическое или физическое лицо), предоставляющий ссуду и имеющий право на этой основе требовать от дебитора ее возврата или исполнения других обязательств. Кредиторы по ипотечному кредиту -  банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы)

Кредитоспособность заемщика

Готовность заемщика выполнять принимаемые на себя финансовые обязательства. Определяется на основе анализа его кредитной истории.

Л

Ликвидность залога

Наличие у объекта залога таких количественных и качественных характеристик, которые позволяют его быстро реализовать при наступлении неплатежеспособности заемщика и получить сумму, достаточную для компенсации понесенных затрат кредитора.

Н

Недвижимое имущество

Термин, используемый применительно к земле, недрам и сооружениям на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество - земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

Независимая оценка

Оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

О

Облигации жилищные (жилищные облигации с ипотечным покрытием)

Ценная бумага, дающая право на владение одной долей квартиры.
Жилищная облигация с ипотечным покрытием: жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений или Облигации жилищные: облигации жилищные - целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера.

Обоснованная рыночная стоимость

Правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со стороны. Под рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного имущества на определенную дату

Обращение взыскания на заложенное имущество

Юридический термин, означающий выявление, арест, продажу имущества не вернувшего долг должника с целью передачи вырученных от продажи средств пострадавшему кредитору, предъявившему иск. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего использования должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обязательства по ипотеке

Соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Ограничение (обременение)

Наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеке, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Основной долг (тело кредита, принципал)

Сумма денежных средств, выданная заемщику в кредит с обязательством возврата и на которую начисляются проценты.

Отчуждение

Действие по передаче права собственности другому лицу как возмездно, так и безвозмездно.

Отчуждение заложенного имущества залогодателем

Передача должником объекта залога другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом. Отчуждение объекта залога должником возможно лишь с согласия кредитора-залогодержателя, если иное не предусмотрено договором между ними. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, принимает на себя все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Оценка

Процесс или результат определения стоимости, рисков.

Оценка недвижимости

Процесс определения рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой) объекта недвижимости на основе анализа различных факторов. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным требованием при выдаче ипотечного кредита.

Оценщик

Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

П

Первичный рынок

Рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них не было предыдущего владельца и, следовательно, снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться.

Передача права собственности

Надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия и т.д.

Планировка

Экспликация (расположение) помещений в квартире. Понятие не является строгим термином.

Платежеспособность заемщика

Способность полностью выполнять свои обязательства по платежам, наличие у них денежных средств, необходимых и достаточных для выполнения этих обязательств, то есть осуществления платежей.

Платежный агент

Оператор по приему платежей от физических лиц. Банк или иная кредитная организация, которая уступила ипотечному агенту требование по ипотечному кредиту, но продолжает обслуживать данный кредит путем взимания с заемщика всех положенных выплат в погашение суммы основного долга и процентов по кредиту и перечисления этих средств ипотечному агенту.

Поручитель

Физическое и (или) юридическое лицо, принимающее на себя обязательства по кредитному договору.

Право собственности

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Продавец жилья

Физическое или юридическое лицо, продающее собственное жилье.

Проценты по кредиту

Денежные выплаты заемщика за пользованием кредитом. Количественно эти выплаты выражаются ставкой процента, которая рассчитывается в виде определенного процента от суммы основного долга. Обычно процентная ставка по кредиту указывается за год (годовая ставка процента).

Прямая (чистая) продажа

Нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Лучший вариант для покупателя. Вероятность срыва сделки минимальна.

Р

Рассрочка платежа

Оплата стоимости объекта недвижимости не единовременно, а частями в течение определенного в договоре периода времени.

Регистр

Список, реестр, учетная книга.

Регистрация недвижимости

Совокупность технических и юридических процедур регистрации сделок с недвижимостью в учреждениях и документах кадастра.

Рента и арендная плата

Доход, получаемый от недвижимости.

Реституция

Восстановление в прежнем правовом имущественном положении.

Рефинансирование

1) Компенсация кредитором затрат на выдачу ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и перепродажи прав требования по кредитам ипотечным агентам. 2) Погашение заемщиком задолженности по одному или нескольким ипотечным кредитам за счет получения нового ипотечного кредита.

Рефинансирование кредита

Рефинансирование кредита - привлечение коммерческим банком дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентным ставкам, превышающим ставки по привлеченным кредитам.

Риск

Возможность потерь (убытков), неполучения ожидаемых доходов от инвестиций.

Риск кредитный

Риск, связанный с опасностью невозврата, неполного или несвоевременного возврата.

Риск ликвидности

Риск нарушения баланса активов и пассивов кредитора, ведущего к невозможности выполнения своих обязательств.

Риск потери трудоспособности

Риск заемщика, заключающийся в невозможности продолжать выполнять свои обязательства по возврату полученного кредита в связи с существенными проблемами со здоровьем.

Риск рыночный

Риск неблагоприятного изменения цен на объект залога, что не позволит кредитору компенсировать свои издержки при обращении взыскания на этот объект.

Риск утраты титула собственности

Риск обнаружения обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц уже после совершения ипотечной сделки.

Риск физической порчи имущества

Риск уничтожения или существенного снижения рыночной стоимости объекта залога в связи с нанесением ему ущерба в результате пожара, затопления, залива т.п.

Риэлтерская деятельность

Профессиональная деятельность на рынке купли-продажи недвижимости. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка.

Рынок жилья первичный

Первичным рынком жилья является рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществлявшие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья.

Рынок покупателя

Ситуация на рынке, при которой величина предложения товара со стороны продавцов, представленных на рынке, превышает величину спроса на данный товар со стороны покупателей, что обычно ведет к снижению цены.

Рыночная арендная плата

Текущая ставка аренды, установившаяся на рынке определенного вида недвижимости.

Рыночная стоимость

1) Цена, выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец; 2) Наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, причем: 1. Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах для того, чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности. 2. Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества или искажений. 3. Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления.